大規模修繕工事には専門家の知識が必要
建築やリフォームの知識を持たない人にとって、マンションの大規模修繕を進める作業は、非常に大きな負担を伴います。
大規模修繕工事で発生する作業
大規模修繕工事では、少なくとも以下のような作業を、ほぼ同時進行しなければなりません。
- 適正な予算計画
- 修繕委員会の立ち上げ
- 住民との話し合い
- 施工業者選び
- 修繕箇所の見極め
- 工事内容の把握
など。
一つひとつが非常に骨の折れる作業であることに加え、これらの作業は、ほぼ同時に進めていかなければなりません。
住民だけで結成された修繕委員会だけでは、適切な修繕計画を立てることもままならない恐れがあります。
大規模修繕委員会とは？細則からメンバーの募集方法まで徹底解説！
設計監理方式では専門家からアドバイスがもらえる
非常に多くの労力を必要とする大規模修繕工事を、スムーズに執り行うためには、やるべき作業をきちんとまとめて、適切なアドバイスを行ってくれる専門家が必要です。
大規模修繕工事には、「設計監理方式」という進め方があります。
この方式を選ぶことによって、建築の資格を持つコンサルタントに、大規模修繕工事に必要なアドバイスを求めることができます。
大規模修繕工事の進め方
大規模修繕工事は、マンションの管理会社にすべて任せることもできます。
しかし、管理会社が用意した施工会社に任せきりになるため、管理組合や住人の期待と大きくかけ離れた施工品質や工事内容や費用になってしまう恐れもあります。
管理組合主導で行う大規模修繕工事の進め方としては、「設計監理方式」と「責任施工方式」の2種類があります。
管理組合の方必見！マンションの大規模修繕工事の進め方や流れは？
設計監理方式とは
設計事務所（または建築士が在籍している建設会社など）に、建物の診断、修繕計画、業者選びなどを委託して行う方法です。
目に見える劣化だけでなく、今後数年後に起こる建物全体の劣化を、専門家目線で診断してもらうことで、長期的な修繕計画を立てることができるでしょう。
設計・管理は設計事務所が行い、工事は別の施工業者が担当する点も、設計監理方式の特徴のひとつです。
入札の審査を元に、設計事務所などが選定した工事会社が施工にあたり、さらに工事中の施工管理も設計事務所などが行うため、施工品質や安全性も保たれます。
設計事務所にすべてを一任する方法のほか、マンション管理士が施工管理や助言などの業務をメインに行い、設計事務所は検査のみを行う方法もあります。
責任施工方式とは
責任施工方式は、設計監理方式のように設計と工事に関わる業者を分けず、ひとつの業者に診断・設計・工事を任せる方式です。
施工会社選びは管理組合が行い、見積もりや修繕計画書の内容をもとに選ぶことになります。
設計監理方式と違って、設計と施工を同じ会社が行うため、ダブルチェック機能がなく、修繕箇所の見落としや、施工方法の見誤りなどによって、施工品質が落ちるケースもあります。
しかし、設計・工事を一貫してひとつの業者に任せられるため、無理のない工事計画のもと、安全に工事を進めることができるというメリットもあります。
設計監理方式のメリット・デメリット
ここからは、より具体的に、設計監理方式を選んだ時のメリットとデメリットを見てみましょう。
設計監理方式のメリット
設計監理方式の利点は、「設計」と「施工」を、それぞれ別の業者が行う点に集約されています。
設計・工事のダブルチェック機能がはたらく
設計と工事を別の業者が行うため、それぞれの仕事に対し、双方向からのダブルチェックが行われます。
工事作業中も、建築士による現場監理が行われますので、施工会社の手抜き工事や、現場でのマナーも厳しくチェックすることができます。
工事の予算が抑えやすい
入札に参加する工事業者は、見積もりや施工計画を提出します。
設計事務所は、この計画書をもとに、適格な知識や技術を有しているかどうかだけでなく、予算の正当性も見極めます。
設計監理方式のデメリット
設計と施工を別の業者に依頼することが、時にデメリットを生む可能性もあります。
設計料が別途発生する
設計監理方式では、工事会社への支払いとは別に、建築士や設計事務所への、設計料や管理料といったコンサルタント料が発生します。
ただし、優良な設計事務所であれば、コストダウンも視野に入れて業者選びや設計を行いますので、必ずしも設計料だけが、大規模修繕費用を高額にするわけではありません。
設計事務所へのコンサルタント料は、打ち合わせ、住民説明、設計、施工管理それぞれに対して発生し、費用相場は、大規模修繕工事の総費用に対して、約5～10%となっています。
例1）
約20戸のマンションで、約3カ月ほど大規模修繕工事を行った時：
- 工事費用：約2000万円
- コンサルタント料：約110万円
例2）
約30戸のマンションで約2カ月ほど大規模修繕工事を行った時：
- 工事費用：約1600万円
- コンサルタント料：約90万円
設計事務所と繋がりのある工事会社に注意
同じ建築従事者として地域内で活動している限り、設計事務所と施工業者が顔見知りである可能性も、ないとは言い切れません。
もし、設計事務所に有利な工事会社が選ばれてしまうと、第三者的な目線という、設計監理方式最大のメリットは失われてしまいます。
例えば、設計事務所と工事会社が、お互いに有利な条件になるように打ち合わせ、見積もり金額を吊り上げてマージンを搾取しようとするケースも、ないとは言いきれません。
公正かつ信頼できる建築士や設計事務所を選ぶことが、安全に設計監理方式を行うための重要なポイントです。
