マンション管理規約の作成目的と内容
マンション管理規約とは、すべての住民が快適に生活できるように、区分所有法に基づいて、建物の使い方や権利のルールなどを定めたものです。
マンション管理規約の目的
マンションで管理規約を作る目的は、その建物の住民全員が快適に暮らしながら、建物の資産価値を維持していくことにあります。
さらに、管理組合の構成や業務を管理規約で規定することによって、住民の意見を反映させたマンション運営を行うことにも繋がります。
円満なマンション運営ができていれば、複雑で大規模な業務が発生する大規模修繕工事でも、区分所有者の総意を反映した工事となるでしょう。
管理規約は原本を作成・管理する義務がある
管理規約の原本は理事長が保管し、原本は、住民全員が記名押印したものでなければなりません。
また、作成した管理規約は、必要に応じていつでも閲覧できる状態で保管する義務があります。
マンション管理規約には雛形がある
立地や居住者によって利用状況が異なるマンションを、ひとつのルールで縛ってしまうと、公平性を欠いてしまいます。
そこで、国土交通省は「マンション標準管理規約」を作成しており、この雛形に則って、マンションごとに適した管理規約を作成するよう推奨しています。
マンション標準管理規約の種類
マンション標準管理規約は、3種類存在します。
- 単棟型…1つの土地に建てられた、住居のみで構成されたマンションのこと
- 複合用途型…住居と店舗が混在するマンションのこと
- 団地型…複数の棟が複数の土地に建っているマンションのこと
例えば複合用途型であれば、住居・店舗・共用部分それぞれの範囲や、修繕費用の按分割合など、単棟型にはない条項が盛り込まれています。
マンション管理規約の内容
標準管理規約では、マンション管理規約の内容について、主に以下のことを定めるよう推奨しています。
専有部分と共用部分の線引き
各区分所有者が使う専有部分と、住民全員で使う共用部分それぞれの範囲を定めます。
また、分の維持管理についても、区分所有者全員が使用ルールを守り、大規模修繕工事などの修繕活動に協力する旨が記載されています。
使用細則の作成
使用細則とは、ペットの飼育や、楽器の演奏、喫煙ルール、駐車場や倉庫の利用、管理組合の理事長の仕事など、管理規約と別途作成する、日常的なルールのことです。
標準管理規約では、この「使用細則」を作成し、よりマンション利用の実態に沿ったルールを設けるよう記載されています。
管理組合の構成
組合員の構成と、役員ごとの業務、理事会や総会のルール、会計業務の詳細について定められています。
また、分の維持管理のために、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事を遂行することも管理組合の業務として記載されています。
マンション管理規約は改正する時が来る
居住者の入れ替わりや、時代の変化に伴う生活様式の移り変わりによって、従来の管理規約が、住民の利用実態にそぐわなくなることも十分考えられます。
存在しても意味がないルールや、一部の居住者が不利になるような条項があれば、管理組合は規約の内容を見直し、改正しなければなりません。
あるいは、管理会社にマンション管理を一任している場合、管理会社に有利な規約になっていないか見直すことも、よりよい住環境保全のために必要です。
管理規約の改正例
管理規約は、主に以下の内容について、改正が検討される傾向にあります。
役員の業務内容変更
- 役員の任期変更
- 役員の定数変更
- 役員の選出ルール変更
など
専有部分と共用部分の変更
- 専有部分の明確化
- 共用部分の一部専有化
など
新たなルールの追加
- 管理会社の権限変更
- 違約金の策定
- 専有部分を民泊化するときのルール
- 反社会的勢力排除のルール追加
など
標準管理規約と適正化法の改正
平成28年、国土交通省により「マンション標準管理規約」と「マンションの管理の適正化に関する指針」の改正が行われました。
適正化法の改正に伴い、外部専門家の役員就任や、災害時の専有部分立ち入りといった新たな条項が標準管理規約にも追加されたため、従来の管理規約を見直す必要性がより高まったと言えるでしょう。
管理規約の改正は「特別決議」で決める
管理組合は、管理規約の見直しが必要と判断したときは、総会を開いて区分所有者に多数決を取らなければなりません。
総会の決議には、「普通決議」と「特別決議」の2種類があります。
管理規約の見直しは、マンション運営の中でも特に影響が大きいため、「特別決議」が必要です。
特別決議を可決するためには、議決権の4分の3を求める必要があります。
マンション管理規約改正の流れ
管理規約は総会の議決で変更しなければなりませんが、総会を開催するまでには、一定のプロセスを踏む必要があります。
1.理事会での話し合い
なぜ改正が必要なのか、改正によって不利になる居住者はいないか、住民全員にとってメリットがあるかなどを、理事会で話し合います。
2.住民説明会の開催
旧・規約と改正案を提示し、住民全員に改正の是非を問います。
3.総会の開催
改正が必要と判断できた時は、理事長が総会を開催し、特別決議で決定します。
4.新しい管理規約の原本作成
区分所有者全員が記名押印した、新しい管理規約の原本を作成します。
強行規定事項は改正できない
マンションごとに、利用実態に応じて内容を変更できる管理規約ですが、そのうち区分所有法の「強行規定」に該当する箇所は改正することができません。
強行規定の例には、
- 議決権の数
- 管理組合を設立すること
- 規約改定、訴訟、建て替えに関する決議のルール
などがあります。
一方、区分所有法のうち、マンションごとに管理規約でルールを設けても良い箇所は、「任意規定」と呼ばれます。
