そもそも管理組合とは？
居住戸数や規模の大小にかかわらず、分譲マンションを購入するとマンション管理組合の組合員となります。個別の部屋は個人の所有でも、マンション全体はマンションに居住する全員で管理していく必要があるからです。
不特定多数が居住するマンションでは、設備等のメンテナンスや維持管理を適切に行っていく必要があります。こうした決定もマンション管理組合で行います。
マンション全体を適切に管理していくためにルールを定め、修繕を行いながらマンション全体の価値を守っていく。それが管理組合の役割であり、マンションの所有者はその一員でもあるのです。
自分が所有している部屋なのに、自分の自由にできないのはおかしい…そういう意見があるかもしれません。しかしマンションは不特定多数が共同生活を営む場でもあります。
居住者が気持ち良く生活していくためには何らかのルールや約束ごとが必要になりますし、マンション全体の価値を維持していくための修繕やメンテナンスも必要になってきます。
マンションの所有者は管理組合の集会や意思決定の場を通して規約の作成や変更に参加し、共同生活の場であるマンションをより快適で心地良いものとしていく責任と権利を持っているのです。
管理組合法人と管理組合の違いとは？
組合員の集合体である管理組合は、マンション全体の維持管理や意思決定に大きな役割を持っています。実務上は組合員の中から理事長や理事を選出し、マンション全体の管理を担っていきます。
こうした理事の任期はマンション管理組合によって異なりますが、1年から3年程度の任期を役員として執行していくことになります。選出方法は立候補や推薦などありますが、交代で行う輪番制が主流となっています。
マンション管理組合の仕事を行う上で大きな違いはないものの、マンション管理組合を法人として登記するケースも見受けられます。この場合はマンション管理組合法人と呼ばれます。
マンションの維持管理という管理組合の役割は同じなのに、法人化する意義はどこにあるのでしょうか。それは法人化することで役員や構成員の変更による影響を最小化することにあります。
マンション管理組合の役員の任期は1年から3年程度であることは、先に述べたとおりです。管理組合の通帳などは理事長名義で作成されることがほとんどですが、法人化によって管理組合法人での作成が可能となります。
組合員や理事長が替わろうと任期がどうであろうと、マンション管理組合法人としての活動を持続的に行って行くこと、対外的にも管理組合法人として明確に発信していけることが法人化によって可能となるのです。
管理組合法人化のメリット、デメリットをまとめました！
では管理組合を法人化することのメリット、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
先に述べたように管理組合の理事や役員の任期にかかわらず、マンション管理を法人として整合性を持って行っていくことが可能となります。法人化によって理事長や役員の負担面が大きく軽減されることになります。
またマンションを管理していく上で避けて通れないのが、管理費の滞納や規約違反に対する対応ですが、法人化することで理事長や役員個人が矢おもてに立つこともなくなるでしょう。
法人として通帳作成が可能であるという点もメリットです。管理組合では理事長個人の名義、印を使用せざるを得ず、個人に偏りがちだった負担の軽減につながります。また対銀行面では更に大きなメリットがあります。
マンションの大規模な修繕などに際しては莫大な費用がかかることもあります。積立金などで対応できれば問題ありませんが、金融機関から融資を受けることもあるでしょう。
管理組合だと融資を受ける場合には役員の連帯保証が必要とされていましたが、管理組合法人であれば保証は必要ありません。多くの管理組合が法人化する最大の理由が、対金融機関対策という側面もあります。
もう一つの大きなメリットとして、法人名義での資産の所有や管理が可能であることが挙げられます。管理組合でも可能ですが、理事長個人名義での所有になることによるデメリットも想起されました。
このように法人化することで個人にかかる負担を最小に留めると共に、個人と法人の区別を明確化すること。法人化によって大きく変わるのはこの点です。
任期満了に伴う理事長の変更とさまざまな手続きから言えば、管理組合の活動を正しく管理組合のものとして行うために、法人化は欠くことのできないものだと言えるのです。
もちろん法人化によるデメリットもあります。管理組合は法人として登記することになるため、役員名等も同時に記載する必要があります。
理事長を始めとした役員に変更があるたびに記載事項も変更する必要があるため、その都度登記費用がかかります。
このように費用面ではデメリットがあるとしても、役員として登記簿に記載されることによって、組合員としての自覚が促される、より組合の結束が強まるといったことがあるかもしれません。
持ち回りによって義務的に引き受けていた役員でも、法人化された組織は対外的にも認知されやすく、信用もあります。
同じマンションに住んでいるだけという意識が、マンション全体に責任を持っているという認識に変化していく可能性は大いにあり得ます。
管理組合法人化の手続き、登記方法を解説します！
では管理組合を法人化するには、どのような手続きが必要になるのでしょうか。分譲マンションに関する法規である区分所有法には、さまざまな議案によって決議を行う旨、定められています。
管理組合で行う決議には普通決議と特別決議の2種類があり、普通決議では収支報告や管理を委託する会社について議論されます。承認には総議決権（マンション所有総戸数）の半数以上の賛成が必要となります。
管理組合法人化などの重要な議案は特別決議での承認が求められており、総議決権の4分の3以上の賛成が必要です。またどうしても参加できない場合には、委任状でも可能です。
特別決議ではマンションの規約や役員の任期、滞納等に対する対応なども議案となるので、必ず出席するか内容に目を通して意思表示をすることが重要です。
なお部屋を所有者から賃借している場合、議決権はありません。ただし総会で決まった事柄には従う必要があること、議決権はなくても意見を述べることは可能です。
管理組合法人の解散とは？
では逆に、マンション管理組合法人を解散する場合を見ていきましょう。まず居住するマンションそのものが何らかの理由によってなくなってしまった場合は、管理組合法人は当然に解散となります。
次に特別決議によって解散が承認された場合も、管理組合法人は解散となります。この場合は管理組合法人から管理組合の形態に戻ることになります。
マンション管理組合を法人化すると、こう変わる！
規模の大小にかかわらず、分譲マンションには不特定多数の居住者が生活しています。部屋は個別の所有であっても、一つのマンションで快適に生活していくためには一定のルールや約束ごとが必要になります。
個人が所有する部屋であっても、それぞれが好き勝手に変更したりいじることはマンション全体に影響するために、好ましいことではありません。
そうならないようにマンション全体を運営管理していく組織がマンション管理組合です。マンション管理組合は理事長を始めとした役員によって構成されますが、選出方法は持ち回りが一般的です。
その任期は1年から3年程度、活動や収支報告は定期的に行われる総会で行います。仕事の都合などの理由から、近年は役員のなり手不足が言われています。
マンション管理組合は法人化することもできます。法人化には特別決議によって、総議決権の4分の3以上の承認が必要です。賃借人は意見を述べられますが議決権はありません。
法人化は登記することによって行います。任期満了によって理事長以下の役員が変わる際には、その都度登記事項を変更する必要があります。
管理組合の法人化によって、対外的な信用面が補強されることは大きなメリットです。特に修繕などで融資を受ける場合には、必要とされていた役員による連帯保証も必要ではありません。
管理組合法人による資産の所有も可能となります。理事長名義で所有し、理事長個人印で管理していたものを、管理組合法人として所有、管理することができるようになります。
法人化することで役員個人のこうした負担を軽減し、対外的な信用面も確固たるものにすることが可能となるのです。法人化には管理組合の活動やマンション全体に責任を持っているという意識を促す効果もあります。
管理組合法人を解散するには、マンションそのものがなくなってしまった場合を除いて総議決権の4分の3以上の承認が求められます。これは法人化する場合と同じです。解散後は管理組合という組織に戻ることになります。
マンションはさまざまな人々が生活する大切な空間です。その空間を快適で心地良いものとしていくためには、そこに住む全員の協力が必要です。
マンションの管理運営には管理組合があたりますが、所有者ひとりひとりが組合員です。決して理事長や役員だけの仕事ではないのです。
管理組合を法人化することで役員個人の負担を減らすと共に、組合そのものの価値を確固たるものとすることができます。マンションの修繕や適切なメンテナンスを行うためにも、法人化は不可欠です。
管理の行き届いたマンションは資産としても価値を持っています。管理組合の法人化はマンション全体をより良く運営管理していくための、一つの大きなきっかけになるかもしれません。
