マンションの外壁で起こる劣化とは
マンションの外壁は、約10～15年周期で点検・補修が必要な箇所です。
外壁が劣化すると、以下のような症状が起こるようになります。
- 外装の防水機能低下
- 塗料の色あせ
- 建物の美観低下
- 建物の耐久性低下
このような理由から、大半のマンションでは、大規模修繕工事の際に、防水工事も兼ねた外壁補修工事が行われます。
管理組合は、管理会社のメンテナンスの指示を待たずに、外壁に重大な劣化が起こる前に、自主的に外壁の補修工事を計画して、防水性能を高めておくと良いでしょう。
マンションの防水工事費用は？屋上や外壁の大規模修繕を検討中の方必見！ 
マンションの共有部分の設備で劣化するものは？
マンション外壁の部位と劣化
マンションの外壁に使われている素材には、コンクリート、塗料、タイルなど様々なものがあります。
劣化の再発を防ぎ、外装の耐久性を保つためには、それぞれの素材の特徴や、劣化が起こる原因を知って、適切な補修方法を提案してくれる業者を選ばなくてはなりません。
コンクリート部分の劣化
コンクリートで起こる劣化の代表的なものには、ひび割れ(クラック)があります。
地震や強風などで建物が歪むと、歪みに対して亀裂が生じます。この時できた亀裂やひび割れを「クラック」と呼びます。
ひび割れが塗膜やコンクリート表面に留まっている浅い「ヘアークラック」であれば、上から塗装するのみで塞がれるため問題ありません。
しかし、ひび割れがコンクリートや外壁下地材の深部に及ぶ「構造クラック」の場合は、コンクリート下地まで雨水が浸水する恐れがあるため、Uカット工法によるエポキシ樹脂注入による防水工事が必要です。
また、ひび割れは、地震や強風などの外的要因ではなく、地盤沈下や建物の耐久性不足で起こることもあるため、何が原因で亀裂が生じているか必ず業者に確認しておきましょう。
外壁塗装の劣化
外壁塗装に使われる塗料は、紫外線や雨によって劣化するため、約10～15年に1度の塗り替えが必要です。
マンションの外壁は、吹き付けタイルで仕上げられていることが多く、劣化によって塗膜に剥がれが生じてくることがあります。
塗膜が剥がれてしまった箇所は、紫外線や雨水のダメージが外壁下地に直接当たり、防水性が低い状態になっていますので、防水工事も兼ねた塗装工事を行わなければなりません。
外壁材の劣化
マンションの下層階には、外壁用のタイル材が貼られていることが多く、タイルが劣化して浮きが生じるようになると、地震の揺れや強風で剥がれて、車や人に落下してくる危険があります。
そのため、外壁工事の際は、落下したタイルの張替えだけでなく、落下が起きそうな浮きが生じているタイル部分に、エポキシ樹脂を充填する補修も必要です。
また、サッシ周りや外壁材の目地には、シーリングと呼ばれる樹脂製の部材が充填されています。
シーリングは約5年周期で劣化すると言われ、この部分が劣化して痩せたり裂けたりすると、どんなに外壁材や外壁塗装の耐久性が残っていても、隙間から雨水が浸水してしまう恐れがあります。
このような理由から、シーリング工事による防水工事も、マンションの耐久性維持のためには、欠かせない補修工事のひとつです。
マンション外壁補修の費用相場
外壁補修にかかる総費用は、劣化の種類と補修方法によって変動します。
そのため、劣化が広範囲に及ぶ前に、定期的な点検を実施して軽微な補修で済ませ、大規模修繕工事にかかる費用を軽減することも、管理組合には求められます。
なお、マンションの維持管理を管理会社任せにしてしまうと、適切なタイミングと費用で修繕が行えず、結果として大規模修繕工事の費用を捻出できなくなる恐れがあります。
管理会社からの点検の指示を待つだけでなく、時にはコンサルタントやリフォーム業者に現地調査を依頼して、管理組合で自主的に、外壁補修工事の実施を計画すると良いでしょう。
外壁の補修にかかる費用の相場
先ほどご紹介した、コンクリート・外壁塗装・外壁材それぞれの補修方法と費用相場を見てみましょう。
コンクリートの補修費用
- ヘアークラックの補修工事費用：約2000～6000円/平方メートルあたり
- 構造クラックの補修工事費用：約1000～4000円/平方メートルあたり
ヘアークラックは塗装工事で塞ぐこともできるため、単独で補修工事を行わず、外壁塗装費用に含めることも可能です。
構造クラックの補修工事は、割れに沿ってU字またはV字に穴を開け、中にエポキシ樹脂を注入して行います。
この工法は、割れの内部にシーラーやフィラーを下塗りするなど、補修工事のレベルに応じて費用が異なります。
外壁塗装の補修費用
※いずれも平方メートルあたりの費用相場です。
- 外壁塗装費用：約2000～6000円
- 鉄部塗装費用：約1000～3000円
- 外壁下地補修費用：約1500～6500円
外壁材の補修費用
- タイルの浮き補修費用：約500～900円/1箇所あたり
- タイルの張り替え工事費用：約500円/1枚あたり
- シーリング工事費用：約1000円/1箇所あたり
なお、シーリング工事には「打ち替え」と「打ち増し」の2種類があります。
打ち替えでは、既存のシーリングをすべて撤去し、新たにシーリング材を充填するため、打ち増しに比べると費用は割高になります。
しかし、マンションの外壁塗装工事は、手間・費用の両面から見ても何度も行えるものではありませんので、より外壁の耐久性を長持ちさせるのであれば、できるだけ打ち替えを選んでおくことをおすすめします。
足場仮設工事の費用相場
外壁塗装工事では、高所でも作業が行えるように、足場の仮設工事が必要になります。
1～5階までのマンションであれば、鉄材を組み合わせて作る枠組み足場を仮設しますが、6階以上の高層マンションでは、屋上からゴンドラを吊るして作業が行われることがあります。
足場仮設工事の相場
- 足場仮設工事費用：約800～1200円/平方メートルあたり
マンション1棟あたりの足場仮設工事費用は、約300～400万円が相場となっています。
ゴンドラ足場の費用相場
- ゴンドラ足場のレンタル費用：約2～3万円/1台あたり
- ゴンドラ足場の基本設置費用：約3～5万円
- 安全対策費：約20～50万円
ゴンドラ足場は、見積もりに「足場仮設工事」の費用がなくなりますが、ゴンドラの使用料と安全対策費が発生するため、足場にかかる費用が完全に無くなるわけではありません。
