大規模修繕工事までの基本的な流れ
マンションの大規模修繕工事では、計画から工事までに、非常に多くの時間と労力を要します。
準備から工事完了まで、段階ごとに綿密な準備と立ち回りが必要となりますので、大規模修繕工事の基本的な流れと内容を押さえておきましょう。
修繕委員会の発足
修繕委員会とは、マンションの居住者で構成される、大規模修繕工事全般をとりまとめる専門委員会のことです。
修繕委員会では、理事長や副理事長などの役員を選定しますが、あくまでも管理組合の下位組織という位置づけのため決定権なく、議会でまとめた内容を理事会に報告する義務があります。
大規模修繕委員会とは？細則からメンバーの募集方法まで徹底解説！
修繕委員会の必要性
修繕委員会を発足せずに、管理組合の理事会や、管理会社主導で行うことも可能です。
個数が少ない賃貸マンションであれば、管理組合主導のみで大規模修繕を進める方法も現実的ですが、分譲マンションの場合、管理組合は通常の運営業務も多く、修繕工事の前に役員の任期が切れてしまう恐れがあります。
そのため、最終的に管理会社主導になってしまい、資金計画や補修内容などが、住民目線とならないリスクに注意しなければなりません。
専門家・施工会社の選定
工事を実際に行う施工会社の選定は、大規模修繕工事の中でも、特に重要な意味を持ちます。
施工会社の選定は、公募や、馴染みの業者への依頼など様々な方法がありますが、最終的には、施工業者から提出された見積もりや工事計画書の内容をもとに、総会で決定しなくてはなりません。
しかし、修繕や建築の専門家ではない管理組合や修繕委員会のメンバーだけでは、予算面・施工品質ともに不適切な施工会社を選んでしまう恐れがあります。
そのような事態を避けるために、多くの管理組合は、「設計監理方式」で大規模修繕工事を進めています。
設計監理方式とは、マンション管理士や設計事務所といったコンサルタントに、修繕計画の作成から施工会社の選定、さらに、工事の現場管理までを委ねる方法です。
コンサルタントをつけず、管理組合、または管理会社が選んだ施工会社に設計・工事を一貫して任せる方法は「責任施工方式」と呼ばれます。
設計監理方式のメリット・デメリット
設計監理方式のメリットは、建築の専門家からのアドバイスやサポートが受けられる点です。
建築の専門家に、施工会社の選定から工事の現場管理、住民への説明会までまで任せることができれば、修繕委員会や管理組合の負担を大いに軽減することができます。
さらに、施工会社の見積もりの妥当性や、工事が必要な箇所を専門家の目線で見抜いてもらえるため、工事費用にも無駄がなくなり、よりスマートな資金計画を立てることができるでしょう。
ただし、設計監理方式を選んだ場合は、相応のコンサルタント料が、工事費用とは別途発生するというデメリットがあります。
また、設計事務所選びそのものを誤ってしまうと、設計事務所と癒着した施工会社が選ばれる恐れもあるため、過度な期待は禁物です。
責任施工方式のメリット・デメリット
管理組合が選んだ施工会社に、設計・施工・工事管理のすべてを一任する責任施工方式は、選んだ施工会社次第で大規模修繕工事の命運が分かれます。
コンサルタント料が発生しないというメリットもありますが、施工会社の選定や資金計画を、自分たちの知識だけで行わなければならないというデメリット面も、よく検討して選ばなくてはなりません。
施工会社から提出された見積もりを比較する時は、合計金額の数字だけでなく、工事項目に差がないか、項目ごとの費用差に開きがないかなども、横並びの表を作るなどして、細かくチェックしておきましょう。
悪質！管理会社が提出する各工事会社の相見積もり資料は注意が必要！
最近では管理会社が複数社に見積もり依頼をして、A社,B社,C社,D社というような形で横並びで見積もり金額を資料として出してくることがあります。
しかし、実際に全ての会社に見積もり依頼をしているかは不明瞭であり、一番安い見積もり金額の会社は管理会社と繋がっていることがほとんどで、その会社に誘導するための資料となっています。
誠に残念ですが、管理会社はこのように不誠実なことを平気で行うので工事会社の選定は必ず、管理組合が直接工事会社に問い合わせをし、見積もりをお願いしてください。専門家による現地調査・見積もりの提出は、ほとんどの工事会社が無料で行ってくれます。
ご自身のマンションの地域に対応している評判の良い工事会社を無料で紹介することも可能ですので、お気軽に下記お問い合わせフォームよりご相談くださいませ。
建物調査診断の実施
建物調査診断では、おおよその費用を把握し、工事内容をより具体的にするためにも、施工会社や設計事務所に、マンションの劣化診断を依頼します。
劣化診断が行われるのは、主に、外壁や廊下、エントランスなどの共用部ですが、居住者の許可を得ることができれば、専有部分の点検も実施可能です。
また、目視や触診だけでなく、ゴンドラや赤外線センサーといった、特殊な機械や器具を使った大掛かりな建物調査診断も選ぶことができます。
ただし、診断費用が通常の簡易診断に比べて割高になり、分譲マンションの場合、建物調査診断だけで100万円近い費用が発生する恐れがあります。
機械を使った本格的な劣化診断を実施するかどうかは、大規模修繕工事の予算や、建物の耐用年数、過去の修繕履歴に応じて検討しましょう。
長期修繕計画の作成
設計事務所やコンサルタント、建築業者からの劣化診断報告書、見積書、工事内容などが揃ったら、それらの資料をもとに、予算やスケジュールなど、より具体的な長期修繕計画を詰めていきます。
コンサルタントが付いていれば、修繕計画の作成を委任することができますが、そうでない場合は、管理組合が、建築業者からの見積書をもとに長期修繕計画を作成することになります。
大規模修繕工事を安全に進めるために
修繕計画がまとまり、施工会社の選定も済むと、いよいよ工事は目前に迫ってきます。
しかし、施工会社やコンサルタントと契約する前に、居住者と区分所有者との合意形成のために、総会（工事説明会）を開かなければなりません。
また、工事が始まってからも、居住者へのフォローや工事内容の確認などに、常に気を配っておく必要があります。
総会と工事説明会の実施
工事が長期間におよび、費用負担も大きい大規模修繕工事は、居住者や区分所有者の合意なくしては、着工できません。
特に、分譲マンションでは、そこで暮らす多くの居住者と区分所有者の合意を得なければならず、しっかりと工事の有益性や注意点、予算の正当性を説明し、理解を得る必要があります。
理事会による総会の開催
大規模修繕工事にまつわる計画がすべて揃ったら、理事会で総会を開きます。
委任状も含む、総会出席者の過半数（特別決議の場合は、委任状も含む4分の3以上）から賛成を取ることができれば、大規模修繕工事の実施が可決されます。
総会は、実施の有無を検討する会であるとともに、居住者に大規模修繕工事を理解してもらうための、工事説明会でもあります。
修繕箇所ごとの工事スケジュールや、費用負担などを説明し、あとからクレームが発生しないよう、住人が一時的に不便になる箇所も、しっかり工事説明会で明らかにしておきましょう。
また、総会に出席できない居住者のために、総会の後や工事中も修繕計画が確認できるように、工事計画をまとめた資料を用意しておかなければなりません。
大規模修繕工事中の立ち回り
居住者への説明が完了したあとは、各建築業者と契約を交わし、大規模修繕工事がはじまります。
大規模修繕工事の主な流れは、最初に足場の設置、養生からスタートし、ひび割れやタイル剥がれなどの補修作業を済ませたあと、外壁や鉄部の錆び止め、防水といった塗装作業に進んでいきます。
居住者へのフォローを入念に
工事期間中は、施工業者からの作業報告書に目を通して、スケジュール通りに作業が進んでいることを、日々チェックしておきましょう。
例えば、エレベーターや階段が使用できない日時を事前に告知していても、作業が遅れて、使用できない時間が長くなると、居住者に大きなストレスを与えてしまいます。
また、
- 「こんな所まで作業をやるとは聞いていなかった」
- 「総会で聞いていた工事内容と違う」
- 「作業員と揉め事が起きた」
といった、居住者からのクレームや相談も、随時フォローしなければなりません。
大規模修繕工事完了後の立ち回り
各施工業者から、工事完了を告げられたら、修繕委員会が立ち会って、工事箇所と結果を確認します。
すべての工事が問題なく行われたことが確認できれば、修繕委員会の解散となります。
追加工事は別途見積書を作る
この時、もし追加工事が必要と言われた場合は、最初の見積書を変更せずに、追加工事分の見積書を別途作成してもらいましょう。
総会で提出した見積もりの内容が変更されてしまうと、費用の正当性がわかりづらくなってしまいます。
アフターメンテナンスの引き継ぎ
大規模修繕工事後は、1・5・10年など、定期的に施工業者によるアフターメンテナンスが実施されることも忘れてはなりません。
場合によっては、大規模修繕工事で手を加えた箇所の施工不良が見つかることもあり、施工時の修繕委員会メンバーが、責任を問われる恐れがあります。
修繕委員会を解散する前に、アフターメンテナンスのスケジュールについて、理事会と最終的な打ち合わせを済ませておきましょう。
