修繕積立金に関するトラブルにはどんなものがある？
マンションの修繕積立金に関するトラブルで最も多いのが、大規模修繕工事が必要となる段階に発覚する費用の不足です。
分譲時の計画通り積立を行っていても、いざ実際に大規模修繕の見積もりをとってみると足りなかったということがあります。
このような場合には、居住中の住民が均等に費用を追加負担することになるため、不足が多い場合には住民が協力して費用を捻出するのも難しくなってしまうでしょう。
その他には、定期的に修繕積立金の状況と修繕にかかる費用を確認しておき、足りなくなりそうなら毎月の修繕積立金の額を徐々に値上げするという対処法もあります。
いきなり不足分を集めるのに比べ、住人に対する負担を抑えることができるため、管理組合や管理会社としてもこちらの方法を選ぶことが多いようです。
もし、大規模修繕工事を行う際に費用が不足しているにもかかわらず、費用が大きく不足している場合には、管理組合が銀行などから不足した費用を借入れ、工事後に月々の修繕積立金に追加して回収するという方法もあります。
ただ、修繕積立金の月あたりの支払額をあげるのは最終手段です。
まずは毎月の管理費削減や計画の見直しなどを行い、値上げが避けられないとしてもできる限り上昇を抑えることが重要となります。
特に管理費削減に上手く行けば、修繕積立金の値上げを行わずに済むことも多いため、修繕積立金の不足が確認できたらまずは管理費削減を考えてみると良いでしょう。
管理費の削減については、コンサルタント会社に調査を依頼し、管理会社に支払っている管理費が適正かどうか調査してもらうのがおすすめです。
何故修繕積立金が足りなくなってしまうのか
修繕積立金が不足してしまう原因にはどのようなものがあるのでしょうか？
まず、よくあるのが修繕コストの値上がりです。
もちろん、修繕計画や修繕積立金の計画については、長期修繕計画書という形で管理会社や販売会社などが専門家に計算を依頼して費用を算出していますが、それでも足りなくなることがよくあります。
大規模修繕工事が必要となるのは外装部分で約12年、配管などの設備は約20年が目安です。
完成後から修繕までこれだけ期間が空くと、修繕に使う建築資材や作業員の人件費などのコストが大きく変わり、当初の計画より高額の費用がかかってしまいます。
また、2017年時点で見てみると、東京オリンピックの建築需要や東北の復興需要などによって建設業者が足りない状況となっているため、人件費についても高騰しており、修繕費の不足が起こりやすい状況となっています。
その他にも、大規模修繕工事を管理会社に任せっきりにした場合なども修繕費の不足が起こりやすいようです。
管理会社に大規模修繕工事を任せた場合、管理会社は関連企業に施工を依頼するため、仲介手数料がかかったり、利益重視の見積もりを行う傾向があります。
このような場合には、管理組合が独自に施工業者を探すことで修繕積立金の範囲内で施工できる可能性がありますので、管理会社に任せっきりにせず、管理組合側で施工業者を探すと良いでしょう。
修繕積立金が値上がりするのは誰の責任？
コストの増加によって当初の予定より大規模修繕工事のコストが上昇し、月額の修繕積立金の額が増えてしまうという理由も多いのですが、実は別の理由で足りなくなることもあります。
それは、マンションが売れやすいようにあらかじめ修繕積立金の額が安く設定されている場合です。
マンションを購入する場合、住宅ローンを組みますが、この時、住宅ローン以外の月々の支払いが多いと、借りられる額が少なくなってしまいます。
この支払い額にはマンションの修繕積立金も計算に入るため、月々の支払額を減らせば住宅ローンが借りやすくなり、マンションが売れやすくなるというわけです。
ただ、最初の積立額を安く設定していても、順次値上げを行って適正額まで戻すのならそこまで問題にはなりません。
しかし、一部の管理会社では意図的に月額の費用を下げたにもかかわらず、管理組合にその旨を伝え無いということがあります。
このような場合には、大規模修繕を行う段階になって数百万円単位の不足が出たり、酷いと必要額の半分しか貯まっていなかったりということがあるのです。
マンションの修繕積立金は、1カ月あたり1平方メートル辺り約200円が相場と言われています。
70平方メートルの部屋なら毎月約14,000円が目安ですので、これより少ない場合は積立金の状況や大規模修繕工事の計画について確認しておくと良いでしょう。
修繕積立金の値上がり幅の相場はどれぐらい？
修繕積立金の不足や資材の値上がりに対応するために月額の支払額を値上げする場合、上昇幅の相場はどれぐらいが目安になるのでしょうか？
管理費の値上げに関しては、相場というものはありません。
これは、元々積立られていた修繕費用や、どれだけ不足していたかによっても変わるためです。
また、どれだけの期間で不足分を補填するかによっても変わります。
もちろん、月々の積立となるものですので、住民からすれば値上げは極力避けたいですし、やむを得ない理由があったとしても値上げ幅は少ない方が良いでしょう。
平均的な修繕積立金の値上げ状況を見てみると、1平方メートル辺り約10円から約20円程度が多いようです。
先ほどの70平方メートルの部屋なら、毎月約700円から約1,400円の値上げになります。
あまり急激に積立額が上がると住民にとっても負担が大きいので、管理組合で定期的に修繕積立金の状況や修繕計画について調査を行っておくことで急激な値上がりや、資金の不足を抑えることができるでしょう。
ただ、毎年修繕計画を確認するのはコスト的にも大変ですので、約5年ごとに計画を修正するのがおすすめです。
また、管理組合だけで調査や計画の見直しを行うのは負担が大きいため、負担を抑えたいという場合にはマンションの大規模修繕工事や管理費等の調査を得意としている外部のコンサルタント会社に依頼するという方法もあります。
コンサルタント会社に依頼すると、手数料が別途かかりますが、管理会社を変更することによるコストの削減や、大規模修繕工事の費用の削減などによって将来的な負担を抑えることもできるでしょう。
