大規模修繕工事におけるコンサルタントとは
管理会社や工事業者から、大規模修繕工事の見積もりを提出されても、建築や修繕の知識がない管理組合だけでは、金額の妥当性をすぐに見抜くことはできません。
また、修繕の知識がなければ、建物に起きている劣化について、今すぐに修繕すべきものか、将来の修繕工事でも間に合うものか判断し、理事会に説明する作業は、非常に困難です。
さらに、建築の専門知識がなければ、工事工程通りに作業が行われているかわからず、工事品質もチェックすることができません。
そのため、大規模修繕工事には、施工業者選定・設計監理・工事管理・工事品質チェック・その他相談業務をサポートしてくれる、専門家が必要です。
大規模修繕工事のコンサルタントは様々
大規模修繕工事で、管理組合をサポートしてくれるコンサルタントには、様々な候補があります。
- 設計事務所
- マンション管理士
- 工事業者
- 地方自治体から派遣された専門家
などになります。
これらのコンサルタントにも、大規模修繕工事の経験の有無や、得意とする分野がありますので、過去の実績などから、自分たちのマンションに最も適した業者を選ばなくてはなりません。
発注方式でコンサルタントの業務は異なる
大規模修繕工事には、「設計監理方式」と「責任施工方式」という、2通りの発注方式が存在します。
このうち、設計事務所やマンション管理士などのコンサルタントが関わる場合は、設計監理方式で大規模修繕工事を進めることになります。
大規模修繕工事の発注方式の違い
それぞれの発注方式には、メリットとデメリットがあります。
委託するコンサルタント探しを始める前に、設計監理方式で発生するデメリット面も把握しておきましょう。
設計監理方式
設計監理方式とは、設計監理・工事監理を、設計事務所やマンション管理士などのコンサルタントが行い、工事業者には施工のみ委託する発注方式です。
第三者であるコンサルタントに、修繕箇所の見極めから、工事業者の見積もりの妥当性チェックまで相談することができるため、最も適切な施工業者を見つけやすくなります。
また、見積もりの金額だけでなく、工事内容とその目的、さらに次回の修繕計画についてもアドバイスをもらえますので、居住者からの理解や理事会の合意をより得やすくなるでしょう。
さらに、工事業者の作業の様子も第三者の目でチェックしてもらえるため、手抜き工事が防ぎやすく、工事品質も高めることが可能です。
この、「第三者の視点」というメリットを活かすためには、工事業者と繋がりのない、クリーンなコンサルタントを選ぶことが重要になります。
なお、設計監理と工事監理は行わず、工事業者の施工のみをコンサルタントがチェックする「監修方式」もあります。
責任施工方式
責任施工方式とは、工事を委託した施工業者に、設計監理・工事監理・施工を一貫して依頼する発注方式です。
この方式を選んだ場合、管理組合は、修繕計画、見積もり金額の妥当性、施工業者選定などを、自分たちで判断していかなければなりません。
さらに、修繕箇所の判断や設計監理は行わないという工事業者もあるため、より施工業者選びに時間を要する恐れがあり、居住者や理事会への説明も難しくなってしまいます。
迷ったあげく、最終的に、管理会社に大規模修繕工事の計画を一任してしまうと、管理会社が選んだ施工業者を使わざるを得ず、他業者との見積もりを比較できないまま、高額な費用で大規模修繕工事を行わなくてはなりません。
責任施工方式で、大規模修繕工事を安全に進めるためには、コンサルタント業務も兼ねてくれる、大規模修繕工事の知識と経験を持った施工業者選定が不可欠といえるでしょう。
大規模修繕工事のコンサルタント費用相場
大規模修繕工事のコンサルタント費用相場は、
- 戸あたり約2～3万円
- 総工事費用の約5～10%
のいずれかとなります。
例えば、約50戸のマンションの大規模修繕工事であれば、約100～150万円というコンサルタントに費用になると考えられます。
あるいは、約2000万円の大規模修繕工事であれば、コンサルタント費用は、約100～200万円程度が相場と計算することができます。
ただし、コンサルタント費用は、
- コンサルタントがどこまで大規模修繕工事に関わったか
- 工事期間はどのくらいかかったか
によって変動しますので、あくまでも目安の費用とお考えください。
コンサルタント費用が修繕費用に与える影響
「せっかく適切な工事費用で大規模修繕工事を行えても、コンサルタントへの報酬が発生したら、節約できた費用が無駄になるのではないか？」と不安に感じる方も少なくはありません。
ところが、大規模修繕工事における、工事業者からの見積もりの差額は、数万円程度のものではありません。
同じ建物の大規模修繕工事で、ある業者の見積もり金額が約2000万円でも、別の業者では約3400万円という全く異なる見積もり金額を提示されることもあります。
仮に、5社から大規模修繕工事の見積もりを取った場合、各施工業者間の費用差が数万円に留まることはほとんどなく、どの業者でも、約数百～数千万円の費用差が生じるのが一般的です。
そのため、数百万円のコンサルタント費用を払ったとしても、専門家の適切な指示のものとで、施工業者選定と工事業者との打ち合わせを行うことができれば、数千万円の節約も不可能ではありません。
