大規模修繕工事は管理組合主導で行える
大規模修繕工事では、「責任施工方式」と「設計監理方式」を選ぶことができます。
大規模修繕工事の「責任施工方式」とは
責任施工方式とは、大手ゼネコンやリフォーム会社など、大規模修繕工事を行える工事会社に、設計と工事をすべて任せる方式のことです。
業者から提出される見積もりや修繕計画の内容を元に、管理組合が工事業者を選びます。
管理会社主導の責任施工方式
責任施工方式では、マンションの管理会社に依頼して、管理会社主導で工事を進めることも可能です。
しかし、管理会社主導のため、施工は管理会社が選んだ工事会社が行うことになり、管理組合やマンションの住人にとって、予算や作業内容が本当に適切かどうか、見極めが難しくなる恐れがあります。
設計監理方式との違い
「設計監理方式」とは、補修計画、工事業者選び、工事監理を建築士や設計事務所に任せ、工事のみ、別の工事業者に依頼する方法です。
修繕が必要な箇所や工事計画を、専門の建築士に立ててもらうことができ、工事を行う業者の安全性や信頼性も、建築士目線で確かめてもらうことができます。
そのほか、工事業者との打ち合わせや補修計画をマンション管理士に任せ、建築士には設計部分のみを依頼する方法もあります。
現場での工事管理も、設計事務所やマンション管理士などが行いますので、第三者の目で手抜き工事を防止する効果もあります。
ただし、よい工事を行えるかどうかは、依頼する設計事務所次第です。
責任施工方式のメリット・デメリット
責任施工方式では、すべての作業を一貫してひとつの工事会社に任せることになります。
そのことが、メリットにもデメリットにもなりますので、設計監理方式としっかり比較して、どちらを選ぶべきか判断しなくてはなりません。
責任施工方式のメリット
責任施工方式の主なメリットは、以下の2点です。
工事の一貫性が保たれる
責任施工方式では、大規模修繕工事の開始から終了まで、ひとつの工事業者に任せることができるため、設計監理方式のように、設計と工事を行う会社が分かれません。
また、工事会社と直接やり取りできるため、「打ち合わせの内容と、実際の工事内容が違う」といった食い違いを防ぎやすくなり、管理組合の希望も工事に反映されやすくなります。
一方、設計監理方式では、建築士や設計事務所に修繕計画を委ねなくてはならず、建築士と意思の疎通が取れなければ、思うような修繕にならない恐れがあります。
修繕工事の費用のみ発生する
設計監理方式では、修繕工事の費用だけでなく、建築士へのコンサルタント料も発生します。
コンサルタント料は、修繕工事費用に対して約5～10%と、決して安い金額ではないため、予算があまり捻出できない時は、大きな負担になる恐れがあります。
責任施工方式では、設計料やコンサルタント料が発生せず、純粋に工事会社への支払いのみが発生します。
責任施工方式のデメリット
責任施工方式には、管理組合の負担を大きくしてしまう、以下のデメリットがあります。
信頼できる工事会社を探す必要がある
責任施工方式のデメリットは、工事会社を自分たちで探さなくてはならないことです。
膨大な数の工事会社から、見積もりの妥当性や実績、提案力などを比較しなければならず、特に、マンションのような大型建築物のリフォームであれば、多くの手間と時間を要することは言うまでもありません。
ただし、設計監理方式では、建築士が選んだ工事会社が、建築士と談合して都合のよい見積もりを作るケースもあるため、業者選びを自分たちで行うことは、必ずしもデメリットになるとは限りません。
大規模修繕工事の実績を持つ、信頼できる工事会社をまずは複数ピックアップしておき、その中から限定して見積もりをとることが、打ち合わせの負担を軽減するためのポイントです。
工事会社に設計力がないことがある
管理組合で立てた修繕計画や予算に対し、工事会社に、その期待に沿うほどの提案力がない恐れがあります。
希望する予算で工事が行えず、やむを得ず予算オーバーを覚悟して工事を依頼したところ、別の工事会社では、同じ方法で予算以下の費用で行えたというケースもないとは限りません。
