大規模修繕工事では一斉に補修工事が行われる
「補修」とは、壊れたり不具合が起きたりしているものを、使える状態に戻すことを指します。
マンションの場合、劣化して壊れた設備や、部分的に破損が起きている設備などを、使用に問題ない状態まで修理することを、補修工事と呼びます。
マンションで行われる補修工事とは
マンションで行われる補修工事には、以下のようなものがあります。
- 部分的に剥がれたペンキの塗り直し
- 部分的に浮きが生じた外壁タイルの再接着
- 穴が空いたシーリング（外壁目地の防水材）の打ち替え
- コンクリートのひび割れ補修
- サビた手すりや階段の錆落としや錆止め
- 水道、電気、ガス配管の点検と部材交換
など
大規模修繕工事の際にまとめて補修すべき理由
建物の規模や工事内容にもよりますが、補修工事を行う際は、工事業者を呼んで、見積もりの打ち合わせや調査などが発生し、管理組合の業務量も増えます。
また、工事がスタートすれば、建物の養生や足場設置、資材の運搬や工事業者の車両の移動で騒音が発生し、住民の生活に負担を強いることになります。
そのため、一か所ずつ壊れるたびに補修工事を実施していては、手間がかかって効率も悪く、養生や足場設置費用を、修繕積立金から何度も支払わなければなりません。
少ない手間と費用で効率良く補修工事を行うためにも、約10年に一度の大規模修繕工事の際に、補修が必要な箇所はしっかり手を加え、何度も工事が発生しないよう計画する手腕が、管理組合には求められます。
ただし、補修しなければ住民が生活できないような設備は、大規模修繕工事を待たずに、速やかに補修が必要です。
補修工事にかかる工事期間
補修工事は、設備全体の交換といった大掛かりな工事になることは少なく、小規模な工事が多いため、工事期間もおおむね短くなる傾向にあります。
ただし、マンションの場合、小規模な検査や作業でも建物全体で行うことになるため、戸建て住宅のように、1日や数時間で終わらせることはできません。
マンションの補修工事の工事期間
先ほど例に挙げた、補修工事の項目ごとに工事期間を見てみましょう。
- ペンキの部分的な塗り直し：約2週間
- 外壁タイルの浮き補修：約1～2週間
- 外壁シーリング部分の打ち替え：約1週間
- コンクリートのひび割れ補修：約1～2週間
- サビた手すりや階段の錆落としや錆止め：約2～3週間
- 水道、電気、ガス配管の点検と部材交換：約2週間
なお、ペンキの部分的な塗り直しやタイル補修、シーリングの打ち替えといった、外壁の補修工事では、足場を設置する必要があります。
足場の設置工事期間は約1週間となっていますので、補修工事の工事期間に加えて考えておきましょう。
また、水道や電気、ガスなどが補修工事のために一時的に使用できなくなるときや、騒音が発生する工事を行うときは、住民に1週間前には連絡しておかなければなりません。
補修以外の選択肢も検討を
補修工事は、設備の大幅なリニューアルに比べれば、手間や材料費もかからず工事費用も抑えられますが、補修はあくまでも設備が使えるようにすることが目的です。
設備が老朽化していると補修の意味がない
もし、設備が老朽化しており、既に耐用年数を迎えている場合は、補修を行っても、単なるその場しのぎで終わってしまう恐れがあります。
そのため、大規模修繕工事で一斉に補修工事を実施したにも関わらず、数年後に再び壊れてしまうと、今度は設備そのものを交換する修繕工事や改良工事を行わなければなりません。
このように、何度も工事を行っていれば、当然、工事費用で修繕積立金は不足し、足りない工事費用を一時金としてマンション住民から徴収しなければならず、住民は管理組合に不信感を抱いてしまうでしょう。
補修の必要性は管理組合で検討しよう
修繕積立金を取り崩して今すぐに補修工事を行うべきか、大規模修繕工事で一斉に実施するか、あるいは、補修以外の選択をすべきかは、マンションを長持ちさせるためにも、慎重に判断しなくてはなりません。
しかし、マンションの管理会社は、工事の専門家でもなければ、マンションの住民でもありませんので、補修で済ませてもよいかどうかは把握できません。
大規模修繕工事を管理会社任せにせず、マンション住民の代表である管理組合が、信頼できる工事業者に、補修で済ませてよいか相談することが大切です。
