大規模修繕の業者選定のコツは?

大規模修繕の業者選定のコツは?

工事を担当する業者選びは、大規模修繕工事の中でも、特に重要な作業です。価格・施工品質ともに優れた業者を選ぶためには、入札・見積もり合わせ・特命随意契約など、それぞれの選定方式の内容とメリット・デメリットを知っておかなければなりません。

大規模修繕工事における施工会社選び

大規模修繕工事は、主に「設計監理方式」と「責任施工方式」のどちらかで進めることになります。

どちらの発注方式を選んだかによって、業者の選定方式だけでなく、現場での工事管理者も異なりますので、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

設計監理方式における業者選定

設計監理方式とは、設計事務所やマンション管理士などのコンサルタントに、大規模修繕工事のサポート業務を依頼する発注方式です。

大規模修繕工事における、修繕箇所の見極めや修繕計画のチェックだけでなく、工事仕様書や設計図書の精査、工事費用や工事範囲の予測、施工業者選定、工事管理者業務などもコンサルタントが担当します。

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2017.11.15

管理会社任せ、あるいは管理組合の独断で進めるよりも、積立金の不足や追加工事の発生といったトラブルを防ぎやすくなり、専門家監修のもと工事計画を作成できるため、理事会や区分所有者の承認を得やすくなるでしょう。

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責任施工方式における業者選定

責任施工方式とは、マンション管理士などのコンサルタントを使わずに、設計と施工をどちらも施工会社に任せる発注方式のことです。

なお、施工会社選びは、マンションの管理会社に一任することもできます。

しかし、より居住者や理事会の意見を反映させ、設計図書に即した工事内容にするためには、管理会社に業者選定を任せきりにせず、修繕委員会を設置するなどして、管理組合が直接、業者選定を行わなければなりません。

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3種類の業者選定方法

大規模修繕工事を委託する業者の選定方法は、3種類存在します。

  • 入札方式
  • 匿名随意契約方式
  • 見積もり合わせ方式

それぞれのメリットデメリットは以下のようになっています。

入札方式の内容

入札方式は、道路や学校など公共設備の工事でよく採用されている、オーソドックスな発注方式です。

入札の募集を見た工事会社は、マンション管理組合が提示した条件に反って見積もりを提出し、工事仕様書にもとづく現場説明会を経て、最も提示価格が低かった業者が、工事会社として選ばれます。

入札方式のメリット

入札に参加するリフォーム会社や建設会社は、必然的に、他の業者よりも安い工事費用を提示しようとします。

その結果、大規模修繕工事費用の低下率を競わせる効果が期待できます。

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入札方式のデメリット

仮に、入札する建設会社同士で談合が行われてしまうと、競争が発生しないため、管理組合が希望する条件を上回らなかったり、工事品質管理の低下などを招く恐れがあります。

また、複数業者の見積もりを一度に比較しなければならず、現場説明会もその都度行われるため、建築の専門知識がない管理組合や修繕委員会だけでは、見積もり項目や工事仕様書の確認に、多大な時間を要してしまうでしょう。

このようなことから、入札方式を利用する場合は、コンサルタントを活用したり、マンション管理士のサポートを受けたりしていなければ、メリットを活かせなくなってしまいます。

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見積もり合わせ方式の内容

見積もり合わせ方式とは、大規模修繕工事の依頼を検討している複数の業者に、見積もりの提出を依頼し、金額や工事内容を比較する選定方式です。

見積もり合わせ方式のメリット

管理組合が選んだ業者のみに見積もりを依頼できるため、入札のように、業績や実績が不明な業者の見積もりや工事仕様書まで精査する必要がありません。

また、現場説明会の数も減るため、その分の時間を、他の大規模修繕工事の準備に充てることができます。

見積もり合わせ方式のデメリット

見積もり合わせでは、管理組合が指定した条件で募集する入札方式と違って、見積もり、工事内容、工事範囲などが、業者ごとに変わってしまうことがあります。

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2017.11.08

また、低価格の見積もりを出したからと言って、その業者が優良業者であるとは限らず、工事範囲が十分把握されず、不要な追加工事の発生や、品質管理の甘さが原因で、居住者とのトラブルにも発展しかねません。

入札と同等、またはそれ以上に、見積もりの内容比較に時間をかけなければならない点にも注意が必要です。

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特命随意契約方式の内容

特命随意契約方式とは、複数業者を比較せず、はじめから一つの業者に大規模修繕工事を依頼し、見積もりを作成してもらう方式です。

ある程度の信頼や実績を持つ工事会社に見積もりの作成を依頼し、管理組合で用意した予算や条件をクリアしていれば、その業者に依頼するという流れになります。

特に、過去に大規模修繕工事が行われたマンションでは、当時使った工事会社が設計図書の内容を把握していることも多いため、特命随意契約方式で再利用する傾向にあります。

特命随意契約方式のメリット

特命随意契約方式は、3つの選定方式のうち最もスムーズに業者選定が進む方式です。

仮に入札方式を選んだ場合、実績のない業者や、条件に合わない見積もりを提出する業者の見積もりまで、追加工事や品質管理不足が発生しないように、何社分も比較しなければなりません。

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しかし、特命随意契約方式であれば、はじめから一社に絞られているため、他の業者の比較にかける時間を、見積もりチェックに利用できます。

特命随意契約方式のデメリット

特命随意契約方式最大のデメリットは、競争が発生しない点です。

いかに信頼や取引がある大手建設会社といえど、必ずしも、管理組合が希望する、適正価格の見積もりを作成してもらえるとは限りません。

また、大手会社だからと信用し過ぎた結果、管理組合の足元を見た、妥当性に欠ける見積もりを作られてしまう恐れもあります。

さらに、入札や見積もり合わせのように、複数業者を比較せずに選んだことが居住者に広まれば、区分所有者の代表である、修繕委員会や管理組合の信用も下げてしまいかねません。

そのため、理事会や区分所有者の理解を得るために、「なぜ他の業者を比較せず、この業者を選んだのか」について、正当な根拠を示すために、しっかり資料を揃える必要があります。

このような理由から、特命随意契約方式を選ぶ際は、相見積もりで業者を比較する作業の大切さも視野に入れ、本当にその業者に工事管理者に選んでよいか、しっかり検討することをおすすめします。

悪質!管理会社が提出する各工事会社の相見積もり資料は注意が必要!

最近では管理会社が複数社に見積もり依頼をして、A社,B社,C社,D社というような形で横並びで見積もり金額を資料として出してくることがあります。

しかし、実際に全ての会社に見積もり依頼をしているかは不明瞭であり、一番安い見積もり金額の会社は管理会社と繋がっていることがほとんどで、その会社に誘導するための資料となっています。

誠に残念ですが、管理会社はこのように不誠実なことを平気で行うので工事会社の選定は必ず、管理組合が直接工事会社に問い合わせをし、見積もりをお願いしてください。専門家による現地調査・見積もりの提出は、ほとんどの工事会社が無料で行ってくれます。

ご自身のマンションの地域に対応している評判の良い工事会社を無料で紹介することも可能ですので、お気軽に下記お問い合わせフォームよりご相談くださいませ。

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大規模修繕やマンションを管理していく上で不安や疑問がある場合は、第三者の専門家に相談することをおすすめします。

  • そもそも大規模修繕の進め方が分からない
  • 管理会社の見積もりが妥当なのか知りたい
  • 施工会社に手抜き工事をされないか不安
  • 設計事務所は本当に信頼できるの?

大規模修繕やマンション管理にあたって、管理組合やオーナーの方々の不安は耐えないことでしょう。

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